任意売却は弁護士に相談を～倒産を考える経営者にとってのメリットと注意点

会社経営が悪化してしまい、倒産を考えるとき、頭を悩ませるのが不動産ではないでしょうか？自宅は、なるべく手放したくないでしょう。会社の事業用物件を売却して整理したいケースもあります。不動産処分の方法としては「任意売却」という手段が有効です。今回は、企業に万が一のことがあったときに役立つ、任意売却について、説明します。

任意売却は、こんなときに役に立つ！

「任意売却」という言葉を聞いたことはあっても、具体的にどのようなときに役立つのか、わからないことも多いでしょう。離婚するときや住宅ローンを滞納した場合の手続きというイメージもあるかもしれません。以下のような場合、任意売却を検討してみる価値があります。

• 会社経営が悪化していて、自宅を担保に入れているので心配
• 収入が減っているので、住宅ローンの支払いが厳しくなってきた
• 会社が破産するので、自分も破産しなければならないかもしれない
• 事業用の不動産を整理したいけれども、どのようにすすめたらいいかがわからない
• 抵当権付の不動産を、うまく売却したら借金を完済出来るかもしれないから、なるべく高く売りたい
• 競売になると、一般社会に広がり、いろいろな人が見に来て噂になるので、通常の方法で不動産を処分したい
• 保証人になるべく迷惑をかけたくない
• できれば、会社が倒産しても今の自宅に住み続けたい

経営者の場合、上記のようなお悩みがあることも多いのではないでしょうか？それならば、まずは、任意売却による問題解決を目指しましょう。

任意売却とは

次に、任意売却とはどのようなことなのか、説明します。任意売却は、抵当権付の不動産があり、借金の返済ができないとき、抵当権者と話合いをして、不動産を市場で売却する方法です。

通常、不動産を抵当に入れているときに借金が支払われなければ、抵当権者（債権者）は、抵当権を実行して不動産を競売にかけてしまいます。競売にかかると、不動産は、落札者の所有物になるので、債務者の手元からは失われます。また、競売は、裁判所によって強制的に行われるので、債務者やその家族は、家から追い出されるような形になります。売却金額も、市場価格より安く、8割以下になることが多いです。

これに対し、任意売却をすると、不動産を通常の売買の手続きと同じ方法で売却することができます。裁判所が関与しないので、債務者の気分も楽ですし、価格も市場価格で売ることができます。そこで、ローンを滞納しているなら、競売にかかる前に任意売却を検討すべきです。

抵当権がついているローンがある場合の競売の流れと、任意売却ができる期限

住宅ローンや事業用ローンなどを滞納していると、競売にかかることがありますが、その場合どのような流れになるのでしょうか？いつまでなら任意売却ができるのかも含めて押さえておきましょう。

3回～6回分くらいの滞納で、一括請求される

ローンを滞納しても、1回や2回程度であれば、いきなり競売されることはありません。多くの場合、3回～6回分の滞納があると、保証会社が借入先に代位弁済します。代位弁済が起こると、債権者が、もともとの金融機関から保証会社に変わります。

保証会社がついていない場合に3～6回分くらい支払を滞納すると、債権者はそのままで、単純に「期限の利益」を喪失します。期限の利益というのは、分割払いができる権利です。借金返済をするとき、通常は毎月分割払いをしていますが、それは「期限の利益」があるからです。ところが何度も支払を怠る人に分割払いを認める必要はないので、滞納が続くと、期限の利益を失って、一括払いしなければならないのです。

代位弁済が起こったり、期限の利益を喪失したりすると、債権者から一括請求書が届きます。この時点なら、まだ余裕をもって任意売却を進めることができます。だいたい、借金を滞納してから3～6ヶ月が経過した頃です。

競売申立とその流れ

その後、債権者が競売を申し立てます。競売が申し立てられると、裁判所が競売の開始決定を出して、現況調査が行われます。現況調査が行われるのは、競売申立後2～3ヶ月くらい経った頃です。現況調査が行われた段階でも、まだ任意売却が可能です。

現況調査の結果に応じて裁判所が売却基準価格を決め、入札日が決まります。このとき、債務者宅に、期間入札通知という書類が届きます。期間入札通知には、入札期間や売却基準価格が記載されています。これが届くのは、現況調査後、1～2ヶ月くらいが経過した頃です。そして、このときが、事実上、最後の任意売却のチャンスです。これを過ぎると、もはや任意売却は難しくなってしまいます。

期間入札通知が届くと、約2ヶ月後に実際に入札と開札が行われます。そして、最も高額な価格で入札した人が、物件の所有者となります。

以上のように、任意売却をするときには、なるべく早く動くことが大切です。

任意売却の流れ

それでは、任意売却を進めたいとき、具体的にはどのように手続を進めていけば良いのでしょうか？以下で、その流れを確認していきましょう。

債権者に任意売却を打診する

まずは、ローン債権者や代位弁済をした保証会社に対し、任意売却の打診をします。相手から「任意売却しませんか？」と言ってくれることは普通ないので、自分からその希望があることを伝える必要があります。このとき、できれば不動産業者を決めて、不動産の査定額（売却予定額）を伝えられることが望ましいです。金融機関としても、高額で売れるなら任意売却に応じますし、低額なら、任意売却するより競売で手続きを進めた方が良いと考えます。そこで、金融機関が納得できる金額の提示ができたら、金融機関も任意売却に応じやすいからです。

そこで、まずは不動産業者を探します。このとき、できれば任意売却に強い業者を選ぶ必要があります。また、不動産が所在する界隈での売却に強い業者や信用の高い業者を選べると、なお良いです。不動産業者に依頼すると、無料で不動産の査定をしてもらうことができます。査定価格と売り出し価格の提案をしてもらえるので、受けとった査定書とともに、金融機関に対し、任意売却の提案をしましょう。

売却活動を進める

金融機関が任意売却に同意したら、実際に不動産業者と売買の仲介契約を締結し、売却活動を進めてもらいます。この後は、通常の不動産売却とまったく同じ流れです。

予定していた売り出し価格で売り出しを行い、買い手候補が現れたら、不動産を内覧させます。そして、購入希望が出たら、価格や支払方法についての交渉を行います。売買の条件が整ったら、不動産売買契約を締結します。ただし、任意売却の場合には、抵当権者にも最終確認しておくことが必要です。

そして、不動産売買では、売買契約時に手付金の授受が行われることが多いです。手付金が支払われると、売買の当事者は、簡単には契約を解除できなくなります。買主が解約をするときには支払い済みの手付金を放棄しなければなりませんし、売主が解約をするときには、手付金を2倍返ししなければならないからです。

その後、決済日を決めて、残代金の支払を受け、そのお金をもって抵当権者に対する支払いを行います。そして、抵当権を抹消し、購入者に所有権を移転します。

任意売却後の借金返済について

以上で、任意売却は終了します。不動産を売却したお金で借金を支払うことができますが、売却価格によって、完済できることもできないこともあります。借金が残った場合には、残ったお金は支払っていく必要があります。

任意売却のメリット

以下では、任意売却をするメリットを紹介していきます。

任意売却のメリット（１）市場価格で売却ができる

任意売却をすると、不動産を市場で売却することになるので、市場価格で売却することができます。市場価格は、競売での売却価格よりも高いことが多いので、任意売却の方が、不動産を高額で売ることができます。すると、借金を大きく減らすことができます。競売では借金を完済出来ない場合でも、任意売却なら完済できることもありますし、あまったお金は、債務者の手元に入ってきます。また、借金が残る場合でも、任意売却なら残る借金額が小さくなります。

たとえば、もともと1000万円の借金があり、競売で不動産が800万円で売れたら、残る借金は200万円です。これに対し、任意売却により1100万円で売れたら、借金は完済できて、100万円が債務者のものになります。

任意売却のメリット（２）連帯保証人や保証人にかける迷惑が小さくなる

ローンを利用している方は、保証人や連帯保証人をつけていることが多いです。この場合、基本的に保証人が残った借金を支払わなければなりません。

任意売却をすると、不動産を高額で売却できるので、借金を大きく減らすことができます。すると、保証人が支払うべき金額も少なくなり、迷惑をかけるとしても、その度合いが小さくなります。もし任意売却によって借金を完済することができたら、保証人に迷惑をかけることもありません。

任意売却のメリット（３）引っ越しや明け渡しの余裕がある

競売によって不動産の売却が進む場合、裁判所による現況調査が行われたり、期間入札通知が届いたりして、債務者はだんだんその場所に住み続けることが負担になります。追い出されるような形で、急いで引っ越しをしなければならないことが多いです。

これに対し、任意売却の場合には、自分のペースで不動産の売却活動を進めて、良いタイミングで引っ越しをすることができます。このように、引っ越しや明け渡しに時間的な余裕を得られることも、任意売却のメリットと言えます。

任意売却のメリット（４）引っ越し費用を用意できる可能性がある

自宅を失う場合には、引っ越しが必要ですが、引っ越しをするときには費用がかかります。荷物の量やシーズンによっては相当高額になることもあるでしょう。競売の場合、もちろん引っ越し費用を出してもらうことはできません。

これに対し、任意売却の場合には、金融機関と交渉をすることにより、引っ越し費用を出してもらえることがあります。金額的には30万円程度になることが多く、非常に助かります。

任意売却のメリット（５）心理的負担が小さい

競売が開始されると、裁判所から調査をされたり通知が届いたりします。スケジュールを決められてどんどん進められてしまうイメージです。また、競売情報が公開されるため、いろいろな不動産業者が自宅や物件を見に来るので、中に住んでいる人は、非常に大きなプレッシャーを受けます。

これに対し、任意売却の場合には、自分のペースで普通の不動産売却方法を進めるので、プレッシャーを受ける度合いは小さいです。

任意売却のメリット（６）プライバシーが守られる

競売が開始されると、入札を検討する不動産業者が物件価値を査定しようとして、次々に訪れます。家をじろじろ見られたり、周囲をうろうろされたりすると、近所からも不審に思われるでしょう。裁判所によって現況調査が行われたら、「この前、裁判所の人が来ていたらしい」「あの家、どうなっているのかしら？」などと噂になってしまうこともあります。

任意売却なら、近所に知られることもなく、借金や倒産の噂を立てられることもなく、プライバシーを守ることができます。

任意売却のメリット（７）自宅に住み続けられる可能性がある

任意売却で見逃すことができない大きなメリットは、自宅に住み続けることができる可能性があることです。通常、ローンを滞納して自宅が競売にかかったり売却されたりすると、家はなくなるのが当然です。特に、競売の場合には、入札者は不動産を賃貸に出したり転売したりして利益を生み出そうという意図を持っているので、以前の所有者を住まわせてくれることは期待しにくいでしょう。

これに対し、任意売却の場合、親族や協力者を探して物件を購入してもらったら、話合いによって、そのまま住まわせてもらうことも可能です。このとき、通常は、無償ではなく賃貸借契約の形をとり、賃料を支払っていくことになります。また、不動産について買い戻しの予約をして、一定の期間支払をしたら、不動産を再び自分の手元に戻してもらうという約束をすることも可能です。このような方式のことを、セルアンドリースバックと言います。

もちろん、金融機関が納得しないとこのようなことはできないのですが、上手に任意売却を利用すると、自宅に住み続けられる可能性があるというだけで、試してみる価値があると言えるでしょう。

任意売却のメリット（８）家族に迷惑をかけずに済む

事業経営が悪化したことで自分が苦しむのは仕方が無いとしても、家族には迷惑をかけたくないという方が多いのではないでしょうか？しかし、自宅が競売にかかると、家族には大きな迷惑が及びます。裁判所からの現況調査や不動産による現地確認もプレッシャーでしょうし、近所で噂されて肩身の狭い思いをすることも多いです。まるで追い出されるような形で家を出ざるを得ないため、惨めな思いをすることもあります。

任意売却なら、裁判所は関与せず、プライバシーも守って普通に引っ越しができるので、家族もさほど嫌な思いをせずに済みます。

会社資産を任意売却するメリット

不動産を通常の市場で売却できることは、事業用物件のケースでも非常に役立ちます。
競売手続きが開始されると、競売情報が公開されるので、「あの企業の所有不動産が競売にかかっている」ことを、社会に知られてしまいます。「経営状態が危ない」と思われたり評判や信用が低下したりすることは、避けられないでしょう。

これに対し、任意売却で物件の整理を進めたら、こういった評判の低下は起こりません。会社が事業を整理した後にも再生して経営を継続したいのであれば、競売よりも任意売却にメリットがあります。

自己破産前に任意売却するメリット

任意売却と自己破産には、密接な関係があります。自己破産では、債務者に一定以上の財産があると、「管財事件」という複雑な手続きが選択されます。管財事件になると、手続きも複雑になりますし、費用も高額になるので、債務者の負担が大きくなります。ただ、不動産を所有している場合には、必ず管財事件になります。

そこで、先に任意売却をして、なるべく多くの借金を返し、不動産を手元からなくしておきます。このことで目立った財産が無くなると、手続きを同時廃止で進めてもらうことができます。同時廃止になると、手続きが簡単なだけではなく、実費も弁護士費用も安いですし、期間も早く終わるので、債務者にとってはメリットが大きいです。

また、任意売却で思ったよりも高く不動産が売れて、借金を完済またはほとんど完済できたら、自己破産をせずに済む可能性もあります。「どうにも借金返済ができない」と考えているとき、まずは任意売却を検討してみることをお勧めします。

任意売却のデメリット

任意売却にはいろいろなメリットがありますが、デメリットもあるので、以下で確認しましょう。

債権者や買い手を納得させる手間がかかる

任意売却をするときには、債権者と交渉をしながら進める必要があります。債権者が納得してくれないと、売却を進めることもできません。また、買い手が現れたら、買い手との交渉も必要です。両者が納得する条件がでてこない限り、売却することは不可能です。買い手と売り手が了承しても、最終的に金融機関が合意しなければ、やはり任意売却はできません。このように、任意売却を成功させるためには、金融機関と買い手の双方を了承させる必要があります。競売なら、裁判所が強制的に手続を進めてくれるので、このような利害調整の必要がなく、楽です。

時間に限りがある

任意売却を進めるとき、時間に限りがあることに注意が必要です。特に、競売が申し立てられているときに、期限が重要となります。競売手続きでは、申立後2～3ヶ月で現況調査が行われ、4ヶ月後くらいまでに入札通知が届き、6ヶ月後くらいに入札が行われます。理屈としては、入札期間が開始するまでの間は債権者が競売申立を取り下げることができますが、実際には手続きが進んでしまうと、取り下げはしてくれません。

そして、入札が開始されてしまったら、もはや任意売却をしても、競売を止めることはできないのです。入札通知が届く時期をデッドラインとして任意売却を進め、入札開始までに、とにかく早く売却してしまうことが要求されます。そうでなければ任意売却は失敗します。

内覧を行う手間

任意売却をするときには、買い手候補が現れたとき、内覧を行う必要があります。このとき、不動産業者に任せることも可能ですが、なるべくなら売主も立ち会ってアピールすべきですし、居住中であれば、買い手候補を迎え入れることになります。このように、内覧をしなければならないのは、任意売却ならではの手間です。

債権者の同意を得られるとは限らない

任意売却を進めても、必ずしも債権者の同意を得られるとは限りません。「良い条件」だと思い、買い手との間で合意ができても、最終的に金融機関が了承しなければ、努力も水の泡となりますし、タイムリミットが来たら競売で売却せざるを得ないのです。このようなことも、任意売却のリスクです。

任意売却するときの注意点

必ずしも高く売れるとは限らない

任意売却をすると、多くのケースで競売より高額な価格で物件を売却することができますが、ケースによっては競売の方が、任意売却より高額で売却できることがあります。実際に、任意売却に失敗をして競売が実行された事案で、落札価格は任意売却時の売り出し価格より高くなる、ということが起こっています。また、競売と任意売却の価格がほとんど変わらないケースもあります。

「任意売却をすると、100％、競売より高額で売れるので、得」とは限らないので、注意が必要です。

不動産業者の選定

任意売却を成功させるためには、仲介を依頼する不動産業者の選定が重要です。任意売却時には、買い手候補だけではなく、金融機関とも交渉をして了承をとらなければなりません。そこで、そういった手続きに慣れている不動産業者を選ぶことが望ましいです。

特に、会社資産を売却する場合などで、事業用の物件を任意売却するときには、注意が必要です。金融機関には、任意売却に備えたマニュアルが用意されていることが多いのですが、事業用物件の場合、住宅用物件とは異なり、マニュアルが一定ではありません。金融機関によって対応がまちまちなので、それぞれに適した対応が必要です。普段住宅用の物件しか扱っていない不動産業者に手続きを依頼すると、スムーズに進まないおそれがあります。

事業用物件の任意売却を進めるときには、事業用物件の扱いに慣れた実績のある不動産業者を選びましょう。企業問題に詳しい弁護士であれば、こうした不動産業者と提携していることもあるので、一度相談してみると良いでしょう。

自己破産で「否認」されるおそれ

任意売却を進めるとき、注意点があります。それは、適正な価格で売却しないと、自己破産の手続き上問題になってしまうことです。自己破産では、財産隠しや財産の毀損をすることが認められていません。このようなことをすると、免責不許可事由に該当し、免責を受けられなくなってしまうおそれがあります。

不当に安い価格で不動産を売却してしまったり、親族や知り合いに一時的に名義を移して不動産の没収を防ごうとしたりすると、免責不許可事由に該当してしまうおそれがあります。また、このような不当な取引をした場合には、破産管財人によって「否認」され、取引の効果が失われます。その場合、売買はなかったことになるので、相手に代金を返還しなければなりませんし、物件は返してもらうことになります（その物件は、売却されて、債権者に配当されます）

任意売却後に自己破産する場合には、失敗しないためにも、弁護士に相談しながら進めるべきです。

任意売却でよくある誤解

以下では、任意売却でよくある誤解を紹介します。

絶対引っ越しが必要

任意売却をしても、賃貸借契約を締結するなどして、自宅に住み続けられる可能性があります。

任意売却によってブラックリスト状態になる

任意売却によってブラックリスト状態になるのではなく、借金滞納によってブラックリスト状態になるのです。支払をしないとどのみちブラックリスト状態にはなってしまうので、早めに任意売却をして借金を整理した方が得です。

家族や保証人に請求が来る

そういったことはありません。また、任意売却をしなくても、借金を滞納していたら保証人には請求が来ます。

自己破産しないといけない

任意売却によって借金を完済出来たら、自己破産する必要はありません。

会社を解雇される、職を失う

このようなことはありません。会社経営を続けることもできますし、サラリーマンでも公務員でも解雇されることはありません。

任意売却するなら、企業弁護士を活用しよう！

今回は、事業経営に行き詰まった場合にも便利な任意売却について、解説しました。任意売却を成功させるためには、企業問題に強い弁護士のサポートが重要です。会社に顧問弁護士がいると、このような緊急事態に非常に心強いものです。

これからの万一の事態に備えるためにも、まずは一度、企業法務に力を入れている弁護士に相談してみることをお勧めします。